世纪之交的香港楼市剖析

美 妮

在楼市陷入低迷的年尾，十一月廿三日财政司长曾阴权从全局观点出发，对香港的房屋政策作出符合民心的宣示，无疑对疲弱的楼市打了强心针。

一、房屋局、房委会要有统一发言人

本来，特首宣布房建八万五政策不存在后，市民购房信心大增，8月达到新成交高峰近万宗，金额230亿元，但十月底，房屋署透露明年将推出三万个公营单位出售，其中单是居屋及私人参建居屋新盘已占二万七千个，较今年多一倍以上，另加上三千九百个可租可买计划及重建户置业计划单位，连同每年推出二万五千个租置计划（出售公屋）单位合共逾五万五千个，可为房委会带来72亿元盈利。并有[九万一]土地储备指标的传说。消息传出，有外资证券商预测年底楼价将下跌10%，房屋局长黄星华听了不服气，十月卅日说楼市七、八月已复苏，上升了2%，认为外资证券行批评房屋政策是误解。但过了三天，房委会主席刘汉钧在一个公开场合表示，房委会2001年有需要推出二万七千个单位，因为过去延迟了一年推出，加上今年有一万六千个单位，由售转租，影响收入，有需要推出。并认为，房委会已减少了出售居屋单位，又有贷款予市民购买私屋，表示不会对楼市造成严重压力，但十一月十五日房委会举行重售470多个单位搅珠，也引起一些市民的疑虑。

由於房屋局和房委会没有统一发言人，不同的声音宣布不同的数据确实对市场造成影响。其实8月成交升至九千多宗后，9月、10月已出现下跌，十月份买卖注册7562份，比上月减少3.8%，价值203亿，少6.2%。新批楼宇按揭也呈下降趋势，8月为140万左右，9月下降至99亿元；10月更降至40亿元上下。二手楼更乏人问津，银主楼则减5至15%或加佣金促销，说明楼市一片淡静。

二、看好楼市前景的意见

然而，衣食住行是人们生活所必需，随着人口每年约有1.6%的增加，新婚夫妇需要购房，挤迫户需要换房，中国入世后，外资以香港为桥梁进入中国，对商厦和豪宅有需求，上次搅珠售公营房屋超额32倍申请，轮候公屋排队不下十万人，可见对楼宇的殷切，而六万人参观礼顿山豪宅，表明对豪宅需求的向往。首次置业单身人士申请贷款人数达8648人，每月申请平均350宗，这是购楼的一批力量。看好明年楼市者，提出十大利好楼市的原因（1）政府房屋政策清晰，界定用家为主导，保持楼市平稳发展，遏止炒风。（2）银行存款多，有减息空间。（3）美国经济强劲，亚洲经济复苏，有利香港出口。（4）本港GDP持续上升，全年可达10%，经济向好。（5）失业率由6.3%回落至4.8%，有些机构酝酿2001年加工资可增加部份人的积累。（6）由於楼价跌至92年水平，买楼负担比率也降至收入的37%，有利吸引入市。（7）发展商财政压力不大，不会割价卖楼。（8）二手楼不景，业主也大多数不愿割价，跌市不大。（9）香港股市已跌至谷底，有望回升，股市旺有利楼市。（10）租金回稳约达6厘左右，可吸引保值客入市。

基於上述意见，认为明年的楼市仍然看好。其次，关於商厦的租售方面；（1）首三季写字楼成交1131宗，升8%，成交金额150.88亿，升156.9%。（2）租务方面，首三字出租写字楼面积554万平方尺，比上年432万平方尺增30%，金额11.47亿元，微跌5.5%。租金调升37%。如中区年初尺租26元，至9月升至38元/尺。（3）写字楼空置率方面，中环年初为12.4%，现下降至4.9%，各区平均空置率为5.5%。（4）今年新供应甲级写字楼为52万多尺，明2001至2003年香港将落成的写字楼分别是982.000尺、4.279.000尺、4.523.000尺，按每年供应250万尺吸呐量计算，明年供应会呈紧张。如果中国入世吸引海外公司来港设立地区总部或开办公司，写字楼的供应量要预作安排。

再次关於工厦的租售方面，资料显示：1-11月工业楼宇累计成交1925宗，金额32.11亿元，同比上升21.45%和33.1%，表明今年工厦交易活跃。另数码港、科学园的建设者也有进展，但赶不上需求，影响高科技业的落户。

三、看淡香港楼市的论点

一项调查反映，有60%的被访者均看淡香港楼市，意见如下：

一、香港房屋管理当局，没有统一的发言人，有些发言只能代表单位部份人的意见，没有得到行政会议的允许，结果发言常常引起负面效果，扭曲了特首施政报告的原意，造成群众对楼市信心的下降。曾阴权财政司的讲话才将房屋政策归於统一，有利恢复市民的信心。

二、楼市的供求关系是决定楼价的关键，经过回归三年来的调整，楼市仍处於不平稳的状态之中，主要是供过於求，所以楼市向下的趋势仍然存在。资料显示，地产商1999至2001年建楼10万单位，99年出售2万个，今2000年可售出1.5万个，货尾5505个，明2001年待售的（包括在建）6万个，数目可观。公营房屋，明年将推出2至2.7万单位，银主盘5800单位，价值190亿元。二手楼放盘也有数千个，合共约10万，能否消化是一个问题。

三、购买力评估。港人在金融风暴中每户约损失二百万元以上，经过二、三年的休养生息，情况有好转，经济复苏已出现，特区政府统计公报，本地生产总值第三季达10.4%，全年料达10%，这是好消息，但市民未能普遍受益，金融危机中香港出现的负资产阶层，创伤仍在，资料显示，银主楼盘年初为1800户，至年底上升至3800户，而供楼拖欠比率8月份为1.26%，9月上升至1.28%，发展下去，可能银行收楼数目有可能增加。加上失业率居高不下，明年中小企业冻薪仍多（料二百五十万工人），加薪则少，加上强积金又冻结庞大资金（估计100亿元），企业个人即时感到支出增加（其实长期积累起步）。而且股市波动很大，恒指九月升至万七点以上，十一月则下降至万五点以下，股民资金套牢不少。减低购楼欲望。

四、外围影响。香港经济常受外围经济影响，股票市场如此，其他方面也难避免，如近半年来国际油价高企，对香港的物价、交通费用、消费指数、楼市均造成影响？中国入世和西部开发对香港有何商机和挑战。当前国际对冲基金仍然对香港和亚洲股市虎视眈眈，企图兴风作浪，这些都是未知数。一方面是经济有增长，一方面市民没有受到实际利益，反而四面八方传来加税、加价的惊人消息，在些情况下，市民会采取保守办法，积累为上，不愿在物业上投资。另北上购楼之风渐盛，也会减低对本港楼市产生利淡影响。

四、提高市民购楼保值

总结三年来的经验教训，保持楼价平稳，避免急升急降， 能按通胀率微升，才能提高市民购楼保值信心。其次，降低供楼利息，提高按揭比率，减轻民负，才能促进楼市兴旺。

第一、曾阴权说得好：“政府不会在短期内同时推出大量公营房屋在市场出售。土地政策不会订定任何目标，而是视乎市场情况和需求推出土地。”可见，政府要有房屋土地储备，好像蓄水池一样，干旱时放水，雨量充足时蓄水，调节市场，避免不正常不健康的升降。这样才能顾及到“大家都希望所购置的居所长远来说是保值的投资。”

第二、曾阴权表示：“政府绝不会削减对真正有需要的低收入家庭的援助。对於那些没有能力负担市场上觅得安居之所的人士，政府会继续为他们提供住屋，并会继续致力缩短轮候公屋的队伍和时间。”这一仁政的宣示，人们均会赞许的。当前，公营房屋落成大增，在调节市场时，有人建议，要拨出部份安置孤独老人、笼屋、寮屋居民和等待多年轮候公屋的人，缩短贫富差距，使香港成为亚洲执行房屋政策的佼佼者。

第三、香港是最早实行廉租屋的地区。至上年底已建公屋684000单位，居屋311000个单位，近60%人口住进公屋的七成租户，近年也跻身业主行列。可见通过公屋进而成为业主是让70%的人成为业主的循序渐进途径，也是通过若干年的努力，达至居者有其屋的幸福目标。 ………………………………………………………………………………………………2000-11-27